OCHRONA NABYWCY W UMOWACH DEWELOPERSKICH

OCHRONA NABYWCY W UMOWACH DEWELOPERSKICH

Piękne katalogi z wizualizacją przyszłych mieszkań pobudzają naszą wyobraźnię. Podpisujemy umowę z deweloperem i zaczynamy meblować w wyobraźni nasze wirtualne mieszkanie. Znam – wcale nierzadkie przypadki – że w krótkim czasie po podpisaniu umowy niejedna osoba zaczęła kupować wyposażenie przyszłego mieszkania, a nawet szyć firany....

Tymczasem droga od podpisania umowy do otrzymania mieszkania jest bardzo długa i wyboista. Deweloperzy wykorzystują trend na rynku i starają się finansować swoje inwestycje w całości ze środków klientów. Powoduje to, iż w przypadku – na przykład – upadłości dewelopera, nie uzyskujemy własności lokalu, a co więcej wpłacone środki praktycznie przepadają i po raz wtóry jesteśmy zmuszeni do ponownego nabycia raz juz kupionego mieszkania, tym razem od syndyka upadłości...
Problem istnieje od wielu lat i wcale nie ulega zmniejszeniu. W związku z licznymi skargami od poszkodowanych klientów firm deweloperskich, Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do ministra budownictwa Andrzeja Aumillera o zajęcie stanowiska w sprawie deweloperów, którzy żądają od klientów dopłat do ustalonych cen, grożąc zerwaniem umowy. Tymczasem w Ministerstwie Budownictwa trwają od wielu lat prace nad projektem ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich, którego celem jest "poprawa pozycji osoby kupującej mieszkanie". Niestety, prace postępują bardzo powoli i projekt ustawy chyba jeszcze długo nie trafi pod obrady Sejmu, a przecież ustawa taka rozwiązywałaby wiele problemów. Projekt ustawy przewiduje m.in. wprowadzenie do stosunku nabywca - deweloper trzeciego podmiotu jakim jest bank oraz utworzenie nowych rodzajów rachunków bankowych: mieszkaniowego rachunku powierniczych typu otwartego i zamkniętego. Bank, posiłkując się w razie potrzeby wyspecjalizowanymi podmiotami, mógłby kontrolować terminowość i prawidłowość wywiązywania się dewelopera z przyjętych zobowiązań. W przypadku otwartego rachunku powierniczego istniałaby możliwość korzystania przez dewelopera ze zgromadzonych na nim środków przed zakończeniem przedsięwzięcia budowlanego i przeniesieniem własności lokalu na nabywcę. W przypadku rachunku zamkniętego środki pieniężne nie są wypłacane sukcesywnie deweloperowi, lecz miałyby być wypłacane dopiero po przeniesieniu praw do lokalu na nabywcę.
Ustawa określać ma też istotne elementy umowy deweloperskiej, wymaganych dla jej ważności, takie jak określenie terminu zakończenia budowy i przeniesienia prawa własności lokalu/domu (wraz z prawem własności lub użytkowania gruntu) na nabywcę, sposób indeksacji ceny lokalu, kary umowne za niedotrzymanie terminów przez strony, istotne cechy mającego powstać obiektu i inne. Ustawa zapewnia też klientowi dostęp do pełnej informacji o przedsięwzięciu budowlanym przed zawarciem umowy. Deweloper byłby zobowiązany do udostępnienia prospektu informacyjnego, który zawierałby dane dotyczące temat podmiotów realizujących inwestycję, planu jej finansowania, harmonogramu prac, lokalizacji budynku, położenia i układu lokali, standardu wykończenia, rodzaju użytych materiałów i technologii.
Póki co, klientom firm deweloperskich pozostaje bardzo wnikliwe czytanie umów deweloperskich. Zalecane jest zawieranie tych umów w formie aktu notarialnego, bowiem w takim przypadku istnieje możliwość nabycia roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które można dochodzić na drodze postępowania sądowego, a także można wtedy ujawnić je w księdze wieczystej nieruchomości. Warto byłoby też sięgnąć do wspomnianego wyżej projektu ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich i starać się o wpisanie do ustawy z deweloperem przynajmniej podstawowych elementów umowy, przewidzianych w tymże projekcie. Projekt umowy przewiduje, iż umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności:
1) oznaczenie nieruchomości, na której przeprowadzone zostanie przedsięwzięcie budowlane;
2) określenie położenia oraz istotnych cech budynku, będącego przedmiotem umowy, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal będący przedmiotem umowy;
3) określenie usytuowania lokalu w budynku, jego powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
4) termin uzyskania przez nabywcę prawa do lokalu;
5) terminy spełniania świadczeń pieniężnych nabywcy na rzecz dewelopera;
6) wskazanie rachunku powierniczego, na którym gromadzone mają
być środki pieniężne nabywcy, oraz określenie zasad (warunków) prowadzenia tego rachunku;
7) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał;
8) termin rozpoczęcia i zakończenia budowy, cenę lokalu oraz określenie warunków rozwiązania umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu pozostałej części środków wpłaconych przez nabywcę w razie odstąpienia od umowy deweloperskiej;
9) informację dotyczącą istniejących obciążeń na nieruchomości lub obciążeń
mogących powstać w przyszłości z tytułu już zawartych lub przewidywanych umów;
10) inne postanowienia wymagane odrębnymi przepisami dotyczącymi odrębnej
własności lokali;
11) imię, nazwisko i miejsce zamieszkania nabywcy, albo jego nazwę, siedzibę i adres;
12) określenie miejsca i daty podpisania umowy.
Projekt ustawy przewiduje tez określenie maksymalnej wysokości opłat z tytułu zawarcia umowy rezerwacyjnej a także wysokość odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego przez nabywcę.

Uwzględniając wartość nabywanych mieszkań, wydaje się celowe skorzystanie w każdym przypadku z fachowej pomocy prawnika oraz należy działać z należyta starannością, aby zamiast wymarzonego mieszkania, nie popaść w poważne problemy finansowe.

Adwokat Andrzej Philips zawód prawnika wykonuje już od ponad 20 lat i ma za sobą doświadczenie sędziego, radcy prawnego i adwokata wykonującego zawód Zespole Adwokackim.