Polska wschodnia - problemy z nieuregulowaną własnością

W 2013r. przeprowadziłem się z Poznania do Terespola. Od razu zauważyłem liczne problemy związane z nieuregulowana własnością gruntów na tym terenie, uwarunkowane historycznie. Dawno zapomniane przepisy, które znam z historii prawa, nadal maja tu zastosowanie. 

Serwituty, znane na terenie Wielkopolski jedynie z podręczników historii, na terenie Polski wschodniej są powszechnie znane. Wiąże się to nadal z odmienna historią ziem wschodnich od historii Wielkopolski.

Najlepiej i najbardziej korzystnie dla rozwoju gospodarki reformy uwłaszczeniowe zostały wykonane przez władze pruskie. Pozostali dwaj zaborcy celowo zastosowali odmienne, o wiele mniej korzystne dla Polaków zasady wprowadzonych reform. Skutki tegoż widać do dziś – duże, dobrze rozwinięte gospodarstwa Wielkopolski kontrastują ze słabo rozwiniętymi ziemiami centralnej i wschodniej Polski[1].

Niezależnie od problemów związanych z zaborami, istnieją również problemy z nieuregulowaną własnością nieruchomości (gruntów rolnych, działek zabudowanych domem i innych) wynikających z zaniechania regulowania praw własności po śmierci dotychczasowych właścicieli i odkładanie sprawy na później…. Często zdarza się sytuacja, gdy osoba, która nieruchomością posiada nie jest jej formalnym właścicielem lub nie jest w stanie swojej własności wykazać za pomocą wymaganych dokumentów np. wpisu do księgi wieczystej. Taki stan prawny wynika głównie z zaniedbań osoby dysponującej nieruchomością lub jej poprzedników prawnych i powstaje najczęściej poprzez nabycie nieruchomości bez sporządzenia aktu notarialnego. Brak dokumentów uniemożliwia wtedy sprzedaż nieruchomości lub jej przekazanie członkom rodziny, a również zaciągniecie kredytu na remont domu lub jego pobudowanie.

2.   Sposoby uregulowania własności nieruchomości

a.   Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenia nieruchomości regulują przepisy prawa cywilnego zawarte w art. 172-176 Kodeksu cywilnego.

Art. 172 kodeksu cywilnego stanowi, że: "posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Osoba niebędąca właścicielem nieruchomości (niemającą dokumentów potwierdzających własność) aby mogła uzyskać jej własność, musi być spełnione kilka warunków wymienionych w tym przepisie, które są trudno zrozumiałe dla osoby, nieobytej z terminologia prawniczą. Są to

1. Posiadanie nieprzerwane i samoistne.

Posiadaczem samoistnym jest osoba niebędąca właścicielem rzeczy, ale faktycznie władająca rzeczą tak jak właściciel. Nie są posiadaczami samoistnymi takie osoby jak: najemca, dzierżawca lub osoba mająca do nieruchomości inny tytuł prawny (np. umowa użytkowania z właścicielem). Osoby te zatem nie mogą nabyć nieruchomości przez zasiedzenie. 

2. Dobra i zła wiara.

Długość terminów, po upływie których następuje nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza. W doktrynie i orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że dobra wiara oznacza stan świadomości posiadacza wyrażający się w błędnym przekonaniu o przysługującym mu prawie własności, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny, i przy jednoczesnym usprawiedliwieniu błędności tego przekonania. W praktyce bardzo trudno wykazać dobrą wiarę, stąd z reguły należy przyjmować zasiedzenie w złej wierzy, co ma przede wszystkim wpływ na termin zasiedzenia.

3. Terminy zasiedzenia.

 Kodeks cywilny przewiduje dwa terminy zasiedzenia - dwadzieścia lat w wypadku posiadania w dobrej wierze i trzydzieści lat w wypadku posiadania w złej wierze, przy czym terminy te nie mogą być w żaden sposób zmienione np. umową lub wolą stron Powyższe terminy zostały wprowadzone ustawą z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - kodeks cywilny (Dz. U. nr 55, poz. 321), z mocą obowiązującą od 1 października 1990 roku. Przed tą zmianą terminy zasiedzenia własności nieruchomości były krótsze i wynosiły: dziesięć lat w wypadku dobrej wiary oraz dwadzieścia lat w wypadku złej wiary. Do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. 1 października 1990 roku, stosuje się nowe terminy. Jednak do zasiedzenia nieruchomości, którego termin dwudziestoletni upłynął przed dniem 1 października 1990 r. nie ma zastosowania nowy termin trzydziestoletni. Oznacza to, że jeżeli posiadacz w złej wierze posiada dana nieruchomość np. od 1960r., to termin jego zasiedzenie wynosi 20 lat i wypada na 1980r. Należy przy tym mieć na uwadze,  że  obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika (np. rodziców, dziadków).  Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Ta zasada ma zastosowanie również w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

b.   Uwłaszczenie

Uwłaszczenie gruntów wchodzących w skład gospodarstw rolnych wprowadziła ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1971 r., Nr 27, poz. 250 z późn. zm.). Została ona uchylona przez przepisy ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1982 r., Nr 11, poz. 81 z późn. zm.).

Było to tzw. Skrócone zasiedzenie, mające na celu uporządkowanie skomplikowanych stosunków własnościowych, poprzez usankcjonowanie stanów posiadania gruntów w ramach gospodarstw rolnych. Przepisy ustawy z dnia 26 października 1971 r. wprowadziły liberalne zasady nabywania własności. Faktyczni posiadacze gruntów z dniem wejścia w życie ustawy, tj. z dniem 4 listopada 1971 r. z mocy prawa stawali się właścicielami posiadanych gruntów. Nabycie potwierdzały organy administracyjne, które po przeprowadzeniu postępowania mającego na celu wykazanie spełnienia wymagań ustawy wydawały akt własności ziemi.

Ustawa uchylająca ustawę o uwłaszczeniu stanowiła jednak, że pozostaje w mocy nabyta na podstawie uwłaszczenia własność nieruchomości oraz związane z tym nabyciem skutki prawne…”, a ponadto że: „rozpoznawanie spraw o stwierdzenie nabycia na podstawie tej ustawy własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego przekazuje się sądom”. Oznacz to, że mimo iż ustawa „uwłaszczeniowa” już nie obowiązuje, wciąż stosuje się ją przy rozpatrywaniu stanów faktycznych, które istniały na dzień 4 listopada 1971 r. tj. w chwili jej wejścia w życie.

Zatem nadal w przypadku wykazania, iż w dniu 4 listopada 1971r. nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych były w samoistnym posiadaniu rolników i oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku, to nadal można wnosić o stwierdzenie, że stały się z mocy samego prawa własnością tych rolników,

Można również wnosić o stwierdzenie własności na podstawie uwłaszczenia, jeżeli wykaże się, że rolnicy, do 4 listopada 1971r. byli w posiadaniu nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od lat pięciu. Jeżeli jednak uzyskali posiadanie w złej wierze, nabycie własności następuje tylko wtedy, gdy posiadanie trwało co najmniej przez lat dziesięć.

W przeciwieństwie do obecnie obowiązujących przepisów o zasiedzeniu, ustawa o uwłaszczeniu gospodarstw rolnych wprowadzała bardzo łagodne przesłanki dobrej wiary, jak i bardzo krótkie terminy posiadania, niezbędne do uzyskania własności. Dobra wiara zachodziła np. w przypadku umów nieformalnych – sporządzonych na piśmie, lecz bez udziału notariusza. Ponadto stwierdzenie nabycia nieruchomości na podstawie uwłaszczenia jest bezpłatne, podczas gdy od zasiedzenia sąd pobiera opłatę w kwocie 2.000 złotych, niezależnie od wartości danej nieruchomości.

Trzeba jednak pamiętać, ze uwłaszczenie można stosować jedynie w przypadku gruntów rolnych, i dana osoba, której przysługiwało uwłaszczenie musiała być rolnikiem w myśl obowiązujących wtedy przepisów.

Nieuregulowana własność nieruchomości stwarza wiele problemów. Zasadne jest więc – mimo skomplikowanych procedur – podjecie starań o ich uregulowanie.

---

[1] Geneza wspólnot gruntowych, Andrzej Bracha, http://wsercupuszczy.pl/geneza-wspolnot-gruntowych/